來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》 作者：羅韜

 “我年初給董事長(zhǎng)的建議是規(guī)模優(yōu)先、兼顧利潤(rùn)，不過(guò)現(xiàn)在情況有變化，我們已經(jīng)調(diào)整為規(guī)模與利潤(rùn)并舉�！币晃簧鲜蟹科蟾吖芨嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。

  從年初的規(guī)模論，到如今的保現(xiàn)金流和利潤(rùn)，大部分房企今年的策略發(fā)生了許多改變�！叭ツ旰芙箲]，今年更焦慮，公司正在不斷調(diào)整和修正戰(zhàn)略規(guī)劃�！币晃籘OP30房企高管告訴記者。

  焦慮背后，是房企面臨融資難、回款難、銷售難的多種問(wèn)題，以往一房難求現(xiàn)象正在淡出人們視線，取而代之的是巨大的營(yíng)銷和回款壓力。

  對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)里最主要的參與者，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的壓力正如同幽靈般慢慢露出崢嶸，而這極有可能只是考驗(yàn)的開始。為了提前準(zhǔn)備過(guò)冬裝備，開發(fā)商在加緊出貨回籠資金的同時(shí)，也開啟了一個(gè)內(nèi)部管理優(yōu)化的新周期。

  擴(kuò)張型戰(zhàn)略之后，將是防守型管理措施逐步走向前臺(tái)。

  人員收縮

  “我們今年還在增加校園招聘指標(biāo)，但是大部分房企都在縮減或者保持之前的招聘指標(biāo)�！币晃婚}系房企副總裁告訴記者。

  剛剛開始的校園招聘季，每家房企都開始在各大高校宣講，看起來(lái)一如既往，但是“盛況之下”實(shí)則不如之前幾年的需求旺盛。

  “我們校園招聘的指標(biāo)和之前一樣，但是今年實(shí)際的錄取我們要看生源質(zhì)量�！币晃簧鲜蟹科笕肆�資源中心總經(jīng)理告訴記者。

  事實(shí)上，縱然很多房企保持同樣的招聘指標(biāo)，但是隨著房企規(guī)模的擴(kuò)大，以及人員流失，房企也在悄然縮減自己的人員成本。

  作為資金密集型行業(yè)，房企的人力成本一直不是其主要成本，因此助長(zhǎng)了這幾年地產(chǎn)行業(yè)薪資的快速增長(zhǎng)。但是隨著調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，各大房企都開始問(wèn)管理要效益。

  “以前的粗放發(fā)展是一個(gè)英雄帶著一群傻子都可以做好，現(xiàn)在要一個(gè)超級(jí)英雄帶著一群英雄才可以做好�！焙腙�(yáng)集團(tuán)執(zhí)行總裁張良告訴記者。

  房地產(chǎn)向管理要效益的時(shí)代來(lái)臨，人均產(chǎn)能成為每家公司都要關(guān)注的點(diǎn)，人員的冗余將影響成本，因此地產(chǎn)公司都開始嚴(yán)進(jìn)寬出。

  近期，恒大內(nèi)部就發(fā)文停止招聘工作，并開始精兵簡(jiǎn)政，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，進(jìn)一步縮減編制。無(wú)獨(dú)有偶，富力地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文，停止招聘，并開始進(jìn)一步梳理人員結(jié)構(gòu)。此前，綠地、華夏幸福已經(jīng)進(jìn)行過(guò)人員優(yōu)化調(diào)整，希望借此降低人力成本。

  “現(xiàn)在項(xiàng)目多的公司給的薪資都開始下降，因?yàn)榉凑�有人�?lái)做。項(xiàng)目少的公司可以給到不錯(cuò)薪資，但是就不知道可以做多久�！币晃籘OP5房企投資負(fù)責(zé)人呂春航（化名）告訴記者。

  今年早些時(shí)候，呂春航每天接到獵頭電話不下十個(gè)，而如今隨著土地投資熱度降低，呂春航每天接到獵頭的電話也明顯少了。

  “翻來(lái)覆去都是那幾家，就是拿不到地的，很多公司都把投資條口的人減配了，沒(méi)有那么多地可以拿�！眳未汉秸f(shuō)。

  事實(shí)上，現(xiàn)金流緊張制約著房企的發(fā)展，有房企甚至最近某個(gè)月的工資都是通過(guò)短期借款才得以發(fā)放。

  “因?yàn)樾蝿?shì)嚴(yán)峻，有家房企城市副總以上的高管，開始六折發(fā)放工資，而這家房企在此前剛剛進(jìn)行過(guò)調(diào)整，把投資條線的一些員工優(yōu)化掉�！币晃粯I(yè)內(nèi)資深高管告訴記者。

  曾經(jīng)風(fēng)光的地產(chǎn)人，如今面臨巨大壓力。行業(yè)洗牌在即，優(yōu)先淘汰的還不是房企，而是一些地產(chǎn)人。

組織架構(gòu)優(yōu)化

  今年8月，華夏幸福因戰(zhàn)略收縮，天津事業(yè)部已就地解散。對(duì)此華夏幸�；貞�(yīng)，公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對(duì)公司戰(zhàn)略進(jìn)行了重新審視和梳理，對(duì)組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。

  “現(xiàn)在已經(jīng)到了用管理要效應(yīng)的時(shí)代，無(wú)論主動(dòng)被動(dòng)，房企都在加強(qiáng)自己的內(nèi)部管理能力建設(shè)。”張良說(shuō)。

  第一財(cái)經(jīng)記者從多家房企了解到，房企的很多改革換擋，都來(lái)源于今年7月的頂層政策。7月31日，中央召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

  隨后，各家房企都開始意識(shí)到，此前的瘋狂擴(kuò)張將不適應(yīng)未來(lái)的精細(xì)化發(fā)展之路�！耙郧笆鞘袌�(chǎng)足夠大，大家都可以吃。現(xiàn)在是市場(chǎng)規(guī)模一定，那未來(lái)必然是你死我活。”張良說(shuō)。

  以弘陽(yáng)為例，就在投、融、管、退、產(chǎn)品五個(gè)維度進(jìn)行優(yōu)化管理。

  “投資要慎重，基于現(xiàn)金流來(lái)尋找投資周期。融資能力要加強(qiáng)，房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，沒(méi)有融資什么都沒(méi)辦法進(jìn)行。管理模式要優(yōu)化，學(xué)習(xí)先進(jìn)制造業(yè)降低庫(kù)存。銷售（指‘退’）要狠抓，有了銷售和回款，才能帶來(lái)下一步發(fā)展。最后是產(chǎn)品，未來(lái)是產(chǎn)品時(shí)代，在同樣的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者會(huì)比較產(chǎn)品好壞，好的產(chǎn)品才能帶來(lái)發(fā)展�！睆埩颊f(shuō)。

  比如管理，張良先抓好各個(gè)條線的頭部力量，引入頭部的優(yōu)秀經(jīng)理人，帶動(dòng)整個(gè)條線的改革。并希望“組織細(xì)胞化”，給每個(gè)城市公司配置運(yùn)營(yíng)部門，建議運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)體系，才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中保持可持續(xù)發(fā)展能力。

  標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)能力加強(qiáng)是每個(gè)房企都注意到的問(wèn)題。

  “運(yùn)營(yíng)是提高效率的手段，基本每家房企都在不斷提高運(yùn)營(yíng)效率，有了大運(yùn)營(yíng)部門協(xié)調(diào)，配合大數(shù)據(jù)，才可以打通我們的所有業(yè)務(wù)，形成協(xié)同�！睆埩颊f(shuō)。

  目前，大部分房企都采取的是3級(jí)業(yè)務(wù)架構(gòu)模式，集團(tuán)、城市、項(xiàng)目，隨著規(guī)模擴(kuò)大，很多變成了集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目。為了加強(qiáng)管理和減少成本，很多公司項(xiàng)目總同時(shí)負(fù)責(zé)幾個(gè)項(xiàng)目，或者將集團(tuán)平臺(tái)優(yōu)化，人才釋放到地方公司，進(jìn)一步提高效率。

  事實(shí)上，問(wèn)管理要效應(yīng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨�！胺康禺a(chǎn)進(jìn)入調(diào)控后，考慮到很多企業(yè)此前負(fù)債過(guò)高，這一輪的調(diào)控將制約這些企業(yè)發(fā)展，還有些企業(yè)因?yàn)樨?fù)債過(guò)高，可能出現(xiàn)掉隊(duì)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，將出現(xiàn)新一輪洗牌�！鄙鲜龈吖苷f(shuō)。

  土地投資減少

  “有家比較激進(jìn)的房企要求他們的高管自己去銀行融資，來(lái)補(bǔ)貼自己企業(yè)的現(xiàn)金流。”一位業(yè)內(nèi)高管告訴記者。

  現(xiàn)金流緊張，同樣制約了企業(yè)的拿地，從目前觀察的情況看，土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，流拍情況不斷增加。

  “很多政府也在找我們談，希望我們托底，害怕土地也賣不出去�！眳未汉秸f(shuō)。

  而這個(gè)時(shí)候，誰(shuí)持有現(xiàn)金，誰(shuí)有較低的財(cái)務(wù)安全，誰(shuí)就把握了主動(dòng)權(quán)。

  “以前并購(gòu)市場(chǎng)總是多家搶一個(gè)項(xiàng)目，但是還是有很多項(xiàng)目送上門來(lái)�！备ｊ蓢�(guó)際行政總裁童文濤告訴記者。

  10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多家全資子公司與萬(wàn)科簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》。萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80% 股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。這五家公司持有位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。

  華夏幸福的土地轉(zhuǎn)讓，更是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為現(xiàn)金流過(guò)于緊張，因此不得不出手項(xiàng)目。

  “我們談判的空間越來(lái)越大，開始對(duì)項(xiàng)目挑挑選選才買，我們也比之前更謹(jǐn)慎。”呂春航說(shuō)。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：一線城市年內(nèi)成交352宗土地，平均溢價(jià)率只有8.24%，刷新了歷史最低，住宅土地也一樣低迷，合計(jì)成交的128宗住宅土地平均溢價(jià)率只有8.77%，而在2016年則高達(dá)66.9%，也同樣刷新了歷史最低。

  “所有公司都在收縮拿地預(yù)算，很多地方也開始取消預(yù)售，我們拿地可能也會(huì)重新進(jìn)行測(cè)算。”呂春航說(shuō)。