文/克而瑞研究中心  楊科偉、邱娟

  宏觀(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:三季度以來(lái),商品房銷(xiāo)售規(guī)模依舊高位運(yùn)行，前9月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增2.9%，一線(xiàn)城市成交低位回升、二線(xiàn)整體規(guī)模穩(wěn)定但城市分化、三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售比重攀升至70%,到10月末，千億房企達(dá)24家。

  但從城市中觀(guān)和項(xiàng)目微觀(guān)來(lái)看,部分城市銷(xiāo)售已然遇冷,當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)也較上半年已發(fā)生顯著變化:9月商品房銷(xiāo)售面積同比降3.6%，70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅首次回落，百?gòu)?qiáng)房企10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下降11%，部分二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率大幅下降，土地流拍或者底價(jià)成交成為常態(tài)、企業(yè)拿地意愿普遍低迷。

  為對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)有更加客觀(guān)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，將從新房市場(chǎng)、項(xiàng)目去化情況、二手房市場(chǎng)、商辦市場(chǎng)、企業(yè)業(yè)績(jī)、房企營(yíng)銷(xiāo)、房企拿地等7個(gè)方面就當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行總結(jié)并展望前景：

  一、城市成交：9月、10月環(huán)比連續(xù)下跌，一線(xiàn)回升之勢(shì)終結(jié)

  自2018年3月份以來(lái)，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量逐月回升，8月同比增幅升至14%之后9月份同比增幅降至1%;環(huán)比來(lái)看，9月環(huán)比下降9%，分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)持續(xù)回升、二線(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定、三四線(xiàn)市場(chǎng)縮量明顯�？紤]到9月新增供應(yīng)同、環(huán)比分別增加24%和41%，但成交依然環(huán)比下滑，意味著真實(shí)市場(chǎng)降溫更顯著。

  從10月份成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，整體成交環(huán)比繼續(xù)下降6%，尤其是一線(xiàn)城市前期成交低位回升態(tài)勢(shì)在10月戛然而止，北京、廣州環(huán)比跌幅均在45%以上。二三線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度分化，成都、合肥、無(wú)錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度；而長(zhǎng)沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場(chǎng)降溫顯著。

  另外，10月份諸多城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率普遍大幅下降，中簽率顯著上升，都足以說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)顯著降溫。

  值得關(guān)注的是，除了備案數(shù)據(jù)本身比市場(chǎng)實(shí)際成交情況會(huì)延遲一兩個(gè)月之外，近期廣州、成都、合肥、鄭州等部分城市前期受“限簽”影響已成交但未備案的房源集中備案（多數(shù)因臨近交房不得不備案登記），也造成了備案數(shù)據(jù)比真實(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)好的“假象”，實(shí)際市場(chǎng)成交比數(shù)據(jù)表現(xiàn)應(yīng)該相差較大。

表：2018年10月29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交情況（萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

  二、項(xiàng)目去化：10月去化率較6月皆大幅下調(diào)，三四線(xiàn)略好于二線(xiàn)

  從克而瑞城市機(jī)構(gòu)開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)情況看，10月，19個(gè)城市新開(kāi)/加推項(xiàng)目去化率較三季度普遍降低。19個(gè)城市中有17個(gè)城市去化率下降；尤其是成都、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)南、常州等熱點(diǎn)城市去化情況下降更明顯，均在20個(gè)百分點(diǎn)以上，成都去化率由三季度的95%降至62%。 

表：19重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市10月新開(kāi)/加推項(xiàng)目總體開(kāi)盤(pán)去化率變化（百分點(diǎn)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

  據(jù)克而瑞研究中心項(xiàng)目調(diào)研情況看，10月份三四線(xiàn)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率較6月已然顯著下降，但較7月份有所上升，并且7-10月去化率逐月小幅上漲。

  從整體上看，當(dāng)前三四線(xiàn)城市去化情況好于二線(xiàn)。但三四線(xiàn)城市項(xiàng)目去化情況分化同樣較為嚴(yán)重，前期市場(chǎng)率先升溫的環(huán)長(zhǎng)三角和珠三角周邊的三四線(xiàn)城市項(xiàng)目去化情況一般較差，例如嘉興、太倉(cāng)、揚(yáng)州、東莞、江門(mén)、威海、煙臺(tái)等；而市場(chǎng)起步較晚的三四線(xiàn)城市項(xiàng)目當(dāng)前去化情況表現(xiàn)尚可，例如淮北、撫州、桂林、烏蘭察布等。

  三、二手房：今年成交先升后降,三季度環(huán)比減少6%

  三季度，9個(gè)二線(xiàn)城市二手房商品住宅成交面積逐月下滑， 9月份9城商品住宅總成交面積僅475萬(wàn)平方米，環(huán)比8月下降約7%，二手房成交規(guī)模逐漸萎縮。

  四、企業(yè)業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比增速放緩

  10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷(xiāo)售減速較為明顯。而與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩，從7月58.1%回落至本月的26.1%。

  五、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)：折扣意愿從9月增強(qiáng)，住宅折扣高達(dá)6.4折以上 

  上半年企業(yè)讓利意愿不強(qiáng)，讓利形式多為一次性付款及首付款比例優(yōu)惠；從8月底恒大率先開(kāi)啟全國(guó)范圍內(nèi)8.9折降價(jià)促銷(xiāo)，房企打折促銷(xiāo)”降價(jià)”的項(xiàng)目增多，行業(yè)平均折扣達(dá)9.3折，住宅折扣最高達(dá)6.4折。隨后碧桂園也開(kāi)啟“以?xún)r(jià)換量”等降價(jià)促銷(xiāo)行為，10月多地樓盤(pán)都推出了降價(jià)措施，常見(jiàn)的方式是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產(chǎn)品以特價(jià)房的方式出售。

表：近期碧桂園部分降價(jià)項(xiàng)目

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  六、拿地意愿：拿地銷(xiāo)售比去年大幅下滑至0.44，企業(yè)投資趨謹(jǐn)慎

  今年前9月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，各梯隊(duì)房企投資拿地意愿都在放緩。

  七、市場(chǎng)預(yù)判：項(xiàng)目去化不力加劇觀(guān)望，搶收業(yè)績(jī)使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，后兩月樓市迎下調(diào)壓力

  綜合來(lái)看，近期中央再次強(qiáng)調(diào)“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”，后續(xù)政策全面放松可能性不大。傳統(tǒng)“金九銀十”的成交量在供應(yīng)明顯增加的情況下依然連續(xù)環(huán)比下滑，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)顯現(xiàn)。

  預(yù)計(jì)未來(lái)的11、12月，需求透支且購(gòu)買(mǎi)力受限，項(xiàng)目降價(jià)又助長(zhǎng)觀(guān)望，項(xiàng)目去化不力情況在短期內(nèi)只會(huì)蔓延、加劇，市場(chǎng)壓力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。其中，一線(xiàn)城市供應(yīng)將繼續(xù)小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續(xù)回升；二線(xiàn)城市“回調(diào)”壓力將更為顯著，“有的仍一房難求、有的門(mén)可羅雀”的項(xiàng)目去化分化情況普遍；三四線(xiàn)城市分化也將持續(xù)加大，尤其是政策相對(duì)嚴(yán)苛、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支的環(huán)長(zhǎng)三角和珠三角的三四線(xiàn)城市將面臨更大調(diào)整壓力。

  就開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，盡管投資節(jié)奏放緩，但預(yù)計(jì)最后兩個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企仍會(huì)加大供應(yīng)。一方面，加速項(xiàng)目入市并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，盡早搶收業(yè)績(jī)以完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來(lái)受城市限價(jià)影響延遲入市的項(xiàng)目，也將在年末大量入市，百?gòu)?qiáng)房企最后兩個(gè)月的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈。