中房網(wǎng)訊 以規(guī)模論英雄的說法已霸占房地產(chǎn)業(yè)數(shù)年，只有到行業(yè)調(diào)整期才會有真正的反思。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，什么才是最重要的？答案只有一個，就是利潤。

  百家房企三季報九成賺錢

　　從目前行業(yè)整體狀況來看，上市房企依然處于高利潤、高增長周期中。

  根據(jù)《證券日報》報道，中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，100家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績預(yù)告，盈利房企占比達91%，僅9家虧損。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百家上市房企營業(yè)收入合計為10725億元，上漲了31.2%；凈利潤合計為1012億元；凈利潤率為9.44%，與2017年同期的9.17%相比，有小幅上漲；平均凈利潤上漲幅度達到了35.2%。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高，目前已有約20家房企銷售規(guī)模跨入“千億元俱樂部”。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去幾年，中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元向1000億元銷售額發(fā)起沖擊，從1000億元向2000億元銷售目標邁進的房企，業(yè)績上漲明顯。整體看，做大依然是當下房企的主流選擇，拼規(guī)模趨勢加劇，即使在調(diào)控加碼趨勢下，部分房企仍未放緩擴張步伐，進而導致市場分化越來越明顯。

  銷售拿地均放緩

  然而，盡管業(yè)績預(yù)喜，但下半場的市場似乎并不樂觀，各地土地市場頻現(xiàn)流拍現(xiàn)象。當前環(huán)境下，去庫存，加快回流現(xiàn)金已經(jīng)成為房企們最頭痛的問題。

  據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，老牌房企招保萬金的銷售業(yè)績均有所放緩。萬科1~9月累計銷售金額增速約為9%，已低于全國銷售增速，而三季度銷售金額相比前兩季度增速下滑；而進入三季度，招商蛇口銷售金額也有所回落，增速已不如前兩季度。至于保利地產(chǎn)，第三季度簽約銷售為883.39億元，與第二季度的1283.79億元相比，也呈下降趨勢；同期，金地累計實現(xiàn)簽約面積580.1萬平方米，同比增長3.80%，累計簽約金額1060.9億元，同比增長3.39%，盡管相比上半年銷售增速回正，但依然不夠理想。

  與此同時，一波降價潮席卷全國樓市，特價房、打折優(yōu)惠、首付分期等各種促銷手段輪番上陣，它們見于TOP10開發(fā)商，也有名不經(jīng)傳的在行業(yè)寒冬中瑟瑟發(fā)抖的小企業(yè)。在這種情況下，企業(yè)拿地的意愿降至冰點，9月百城土地單月成交總價同比下降50.8%。

  四季度已啟，年關(guān)將至，這往往是開發(fā)商年底沖業(yè)績的季節(jié)，今年在調(diào)控背景和回籠現(xiàn)金的迫切需求下，開發(fā)商沒有更多的路可選。

  與此同時，地市趨冷。今年上半年，具備融資優(yōu)勢的國資房企拿地策略依然較為積極，但近期出現(xiàn)分化。9月份，全國百城土地成交總價同比下降50%。

  9月份，萬科新增14個項目，對應(yīng)總計容建筑面積為385.3萬平方米，同比減少21.4%；總地價為249.3億元，同比減少15.3%。而1~9月，公司新增計容建筑面積同比增長18.3%，新增土儲總地價同比增長14.0%。

  保利9月新增9個項目，總計容建筑面積同比減少 26.0%，總地價同比減少 37.7%。但加上前8個月的數(shù)據(jù)，這兩項均為正增長。

  中海也出現(xiàn)這種情況，9月新增5個項目，權(quán)益樓面面積約135.2萬平方米，同比減少 55.7%；權(quán)益地價71.4億元，同比減少61.4%。而1~9月，中海新增權(quán)益樓面面積同比下降2.2%，新增土儲權(quán)益地價同比下降4.8%。

  去化率持續(xù)走低

  雖然也有華潤置地等少數(shù)龍頭房企仍在積極拿地，9月單月拿地面積和金額同比增長，但整體而言，從全國、百城、龍頭房企三個維度觀察，土地市場的成交均明顯降溫。

  土地市場入秋，一方面有土地端設(shè)置的條件嚴苛抑制房企拿地動力的原因，另一方面也是銷售低迷導致。

  以深圳上周（10.22~10.28）情況為例，正值金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季，但深圳上周四個項目入市，一手住宅開盤去化約兩成，市場好的年份，日光盤的案例曾一個接著一個。

  一名房企營銷人士對第一財經(jīng)指出，“第四季度，公司的銷售壓力有增無減。新開的項目賣不動，而我們在部分城市的數(shù)個明星項目，因為價格和城市政策等問題，拿不到預(yù)售證，而這些項目以股權(quán)或債權(quán)的形式引入了外部投資者，原定的開盤時間目前一再延后，項目IRR會進一步下降�！�

  該人士補充，“加上目前融資環(huán)境嚴峻，融資渠道不暢，公司的資金流壓力加大，在對外拿地上節(jié)奏會放緩，定更高的拿地條件。正如行業(yè)正在呈現(xiàn)的景象，一些去化不好的項目，我們也在打折促銷�！�

  另一個可以參照的指標是，9月份，全國新開工面積1.93億平方米，單月同比增長20.3%，增速較8月份回落6.3個百分點；1~9 月全國累計新開工15.26億，平方米同比增長16.4%，增速較1~8月提升0.5百分點。

  光大證券分析師何緬南指出，“我們認為新開工增速的提升主要來自兩方面，一是銷售趨冷的情況下，開發(fā)商存在搶跑道，加速推盤和搶收現(xiàn)金流的動力；二是目前資金面持續(xù)緊張，非標產(chǎn)品受限，房企只有滿足四證齊全（新開工）后，方可獲得開發(fā)貸，促進了房企加快開工的意愿�！�

  從房企角度來說, 在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項目去化率下降的情況下，四季度將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。

  從目前行業(yè)環(huán)境來看，去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產(chǎn)行業(yè)，但總體資金環(huán)境改善以及信用風險下降都將改善房企的融資難問題。寬松政策預(yù)期抬升了，但地產(chǎn)業(yè)的春天什么時候才會來還是個未知數(shù)。

  來源：證券日報、第一財經(jīng)日報，中房網(wǎng)綜合整理