來源：《第一財經(jīng)日報》 作者：張歆晨

 中國已成為全球最大的房地產(chǎn)市場，也催生了全球最大體量的房地產(chǎn)企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2018年入選全球財富500強的中國房地產(chǎn)公司就有5家。

  房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟社會中的地位已舉足輕重。而這一切都得益于改革開放以來市場活力被充分激活和人們購房觀念的徹底改變。

  改革開放40年，中國已經(jīng)形成了土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）市場、新建商品房買賣市場、存量房（也稱二手房）交易市場，以及房屋租賃市場；房地產(chǎn)抵押、開發(fā)、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等經(jīng)濟形式也隨之活躍。房子的功能變得更為復雜和多元，它不僅是基本的生產(chǎn)要素或者生活資料，更成為家庭財產(chǎn)的重要部分，既是一種商品，也是一種資產(chǎn)，甚至一度成為投資、投機的工具。

  十九大以來，中國經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)生改變，中央提出“房住不炒”的新思路，為房地產(chǎn)的下半場指明新的方向。市場上，房價上漲的勢頭得到有效遏制，房屋炒作氛圍明顯降溫，市場正朝著理性的方向逐漸回歸……

  改變已然開始，未來值得期待。

  改革激發(fā)市場活力

  資料顯示，1978年以前，我國幾乎沒有房地產(chǎn)市場，沒有房地產(chǎn)行業(yè)。1978~1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動與推進，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認識由淺入深，房地產(chǎn)價值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場才初步形成。

  改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè)；住房不出售，通過職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學歷等打分排隊進行分配；對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

  到1978年，城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米，缺房戶869萬戶，占當時城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問題能不能路子寬些，比如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。

  住房制度改革的實踐，始于1979年，從新建住房全價出售起步。1979~1991年，住房制度改革經(jīng)歷了公房出售試點、提租補貼試點和全面起步三個階段。

  第一階段，公房出售試點。到1985年底，全國共有27個省、自治區(qū)、直轄市的160個設(shè)市城市和300個縣鎮(zhèn)開展了補貼出售公房的試點，共出售住房1092萬平方米。第二階段，提租補貼試點。截至1990年，全國共12個城市、13個縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺了以提租補貼為主要內(nèi)容的房改方案。第三階段，住房制度改革全面起步。1991年11月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確了住房制度改革的指導思想和根本目的。這些推動了全國特別是大城市的住房制度改革，標志著房改已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

  土地領(lǐng)域的改革，主要是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。改革開放之前，我國采取“行政劃撥，無償、無限期、無流動”的土地使用制度，致使土地在經(jīng)濟發(fā)展中不能更好地發(fā)揮作用，導致土地大量浪費，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長期落后。

  1987年，深圳經(jīng)濟特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標、拍賣出讓等多種分配方式，把土地使用權(quán)由不能流轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢赞D(zhuǎn)讓。當年9月9日，深圳率先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國有土地的使用權(quán)；9月26日首次采取招標方式，12月1日再首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國有土地的使用權(quán)。此舉大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個新階段。隨后，珠海、福州、海口、廣州、廈門、上海等城市也開展了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點。

  1988年4月，七屆全國人大一次會議通過了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月，《土地管理法》也作了相應修改，并規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進和深入發(fā)展提供了法律保障。

  1990年5月，國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問題作了明確規(guī)定。使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)更趨完善，并構(gòu)造出了有中國特色的土地市場基本框架。

  1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，從而開啟了中國房地產(chǎn)市場在未來30年的蓬勃發(fā)展之路。

  1987年7月，經(jīng)武漢市政府批準，武漢市房地產(chǎn)交易市場正式開業(yè)。這個市場被稱為是全國大城市中開辦的第一家市一級的房地產(chǎn)經(jīng)營場所。到1988年上半年，全國成立了近200個房地產(chǎn)交易所、交易市場或交易中心。

  各地交易中心的設(shè)立，為房地產(chǎn)的繁榮奠定了基礎(chǔ)，此后，房地產(chǎn)快速升溫，并在上世紀90年代初的海南、北海等局部出現(xiàn)過熱跡象，從而引發(fā)首次針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，直至這些市場降溫以及泡沫破滅。彼時的海南，成為中國房地產(chǎn)大佬培育的溫床，之后的許多地產(chǎn)大腕兒，如潘石屹、馮侖等，都曾經(jīng)在海南島的熱土上揮灑過理想和汗水。

  確立為支柱產(chǎn)業(yè)

  1996年，為應對我國經(jīng)濟出現(xiàn)的不景氣，國家高層開始提出和尋找新的經(jīng)濟增長點。時任國務(wù)院總理朱镕基在國務(wù)院常務(wù)會議上提出，住房建設(shè)可以成為新的國民經(jīng)濟增長點和新的消費熱點。1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”。

  1998年4月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費的通知》，提出“為促進城鎮(zhèn)住房制度改革，把住宅業(yè)培育為新的經(jīng)濟增長點，中國人民銀行決定進一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費”，規(guī)定“從1998年開始，人民銀行對各商業(yè)銀行住房（包括建房與購房）自營貸款實行指導性計劃管理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款”。

  同年，中國的房改取得關(guān)鍵性突破，該年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

  從此，中國商品房市場步入黃金時期，并誕生了一大批后來叱咤于市場的房地產(chǎn)巨頭。步入新世紀，中國房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟社會中的戲份越來越重。

  有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，停止實物分配前的1997年全國商品房竣工面積為15820萬平方米，但到10年之后的2007年，全國商品房竣工面積為58236萬平方米，較十年前翻了3.68倍；而2017年，全國商品房竣工面積達101486萬平方米，在2007年的基礎(chǔ)上近乎再翻了一倍。

  尤其2003年以后，人們購房意識較過去顯著提升，局部市場呈現(xiàn)商品房供不應求的格局。彼時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資快速升溫，以杭州為代表的部分城市房價逐步冒頭上漲，也正是在這段時間，南方開發(fā)商陣營的代表如萬科、金地、恒大等企業(yè)啟動全國擴張策略，北上、東進、西拓，開發(fā)商在全國范圍的首輪土地擴張悄然啟動。

  市場上，房地產(chǎn)投資和交易升溫，不少城市房價上漲壓力出現(xiàn)，為防止市場繼續(xù)過熱，國家祭出新一輪宏觀調(diào)控，從信貸、土地等方向出臺調(diào)控措施，試圖穩(wěn)定市場走勢。

  2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號），加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強個人住房貸款管理等。

  但隨后不久，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，下稱“18號文”），要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，要求對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目繼續(xù)加大信貸支持力度。

  不過，圍繞房地產(chǎn)的各種規(guī)范和堵漏仍在繼續(xù)。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)”。此舉被業(yè)內(nèi)稱為國有土地的“8·31大限”，此后，開發(fā)商只能通過招拍掛這幾種公開途徑獲取一手土地，低價拿地的歷史宣告終結(jié)。

  從18號文的支持，到其他一系列調(diào)控政策如新舊“國八條”、“國六條”等的相繼出臺，顯示出國家既希望通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長又擔憂房地產(chǎn)價格過度波動的深刻用意。

  不過，房地產(chǎn)的潘多拉寶盒已然打開，一次又一次的政策調(diào)控，最終都沒能遏制市場的飛速增長，更沒能阻止房價的一飛沖天。

  “房住不炒”開啟新篇章

  改革開放沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可循，一切都靠摸著石頭步步探索，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展同樣如此，一路走來，在鼓勵、冒進、調(diào)控的不同頻道上頻繁切換。房地產(chǎn)既涉經(jīng)濟發(fā)展問題，更兼居民安居樂業(yè)之重，因此，早在上個世紀90年代，房地產(chǎn)市場便遭遇了第一次宏觀調(diào)控，直至今日，掛在這個行業(yè)頭頂?shù)恼{(diào)控之劍仍舊時時高懸，而這一切，都顯示出國家既要促進發(fā)展又要保障民生的良苦用心。

  早在1998年，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房解決�！�2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

  2007年10月，中共十七大報告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問題，并把它列為在看到成績的同時也要清醒認識到的突出問題，提出必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”。

  “住有所居”，是國家層面對于房地產(chǎn)發(fā)展指明的明確方向，過去十年來，這一基調(diào)始終未曾改變。尤其黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位�！�

  “房住不炒”一錘定音。有評論稱：“體現(xiàn)了黨中央對當前經(jīng)濟新常態(tài)下錯綜復雜的城鎮(zhèn)住房矛盾根源認識的新高度，也充分說明了我黨一直以來勇于變革、勇于創(chuàng)新的寶貴品質(zhì)，并將成為未來長時期內(nèi)我國住房政策的根本性指導思想�！�

  十九大報告還提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，表明深化供給側(cè)改革將成為未來我國住房制度改革的重點突破方向。

  尤其值得提及的是，這幾年來各地政府在住房市場方面大力推進和提倡的舉措，其直接目標是要改善住房市場在租售結(jié)構(gòu)上的失衡，其本質(zhì)思路也是從調(diào)節(jié)住房供應結(jié)構(gòu)入手，通過化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實現(xiàn)住房市場的有序健康發(fā)展。

  比如2017年北京推出的共有產(chǎn)權(quán)房，即可長期居住，但限制轉(zhuǎn)讓，只能內(nèi)部流通，大幅度降低了牟利空間，真正是面向自住型剛需者，成為落實“房住不炒”思路的一個積極嘗試和探索。

  此后，各地方政府紛紛跟進，通過推出共有產(chǎn)權(quán)房、租賃型住房地塊出讓、金融機構(gòu)積極支持企業(yè)發(fā)展租賃型住房等多種方式去推動“房住不炒”思路的真正落地。

  展望未來，房地產(chǎn)調(diào)控有望從行政指令向長效機制轉(zhuǎn)換，從而在根本上解決房地產(chǎn)“一放就亂”的歷史問題。

  2018年7月16日，在2018年上半年國民經(jīng)濟運行情況發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局表示，從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調(diào)控，從供給側(cè)進一步發(fā)力，包括加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權(quán)等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進長效機制建設(shè)，更好地實現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

  綜合而言，中國的房地產(chǎn)市場自改革開放以來取得高效高速增長，并對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到不可磨滅的積極作用。風雨四十載，房地產(chǎn)在不同時期肩負著不同的歷史使命，未來，這個曾經(jīng)創(chuàng)造了增長奇跡的行業(yè)，將更多地履行“住有所居”之責任，更多去思考人們關(guān)于“美好生活”之訴求。

  易居（中國）企業(yè)控股有限公司CEO丁祖昱評價稱：“改革開放40年，中國的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)市場也從無到有，從小到大，不斷地提升中國老百姓的住房環(huán)境和住房質(zhì)量。雖然房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷艱難的市場調(diào)整，但我相信，在‘房住不炒’精神指引下的‘二次房改’，必將使中國的房地產(chǎn)市場更加健康與成熟�！�