來源：《深圳特區(qū)報(bào)》作者：李舒瑜

深圳是一個(gè)移民城市，外來人口多，流動(dòng)性大，全市約有65%的常住人口租房住，其中超過六成租客住在城中村。昨天，市六屆人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議審議市政府關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作情況的報(bào)告。報(bào)告提醒，要關(guān)注城中村專業(yè)化租賃推高房租，對低收入人群形成擠出效應(yīng)。

  深圳超過六成租客住在城中村

  我市住房租賃市場是全國最大、最活躍的租賃市場之一。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我市共有各類出租住房約783萬套、3.48億平方米，占住房存量總套數(shù)的73.5%。租賃住房供應(yīng)量大，能基本滿足各類群體的需求，呈現(xiàn)出“三高”的特點(diǎn)：

  一是城中村和工業(yè)配套宿舍占比較高，城中村租賃住房約490萬套，占全市租賃住房的62.6%；工業(yè)配套宿舍約140萬套，占17.9%。

  二是市場化租賃占比較高，達(dá)到673萬套，占比86%。政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套，僅占14%。

  三是租賃住房流轉(zhuǎn)快出租率高，商品住房的空房時(shí)間一般為2至4周，城中村空房時(shí)間一般為1至3周。部分原特區(qū)內(nèi)及地鐵沿線城中村基本處于滿租狀態(tài)。

  超八成租客租金收入比在30%以內(nèi)

  報(bào)告顯示，除了“三高”，我市住房租賃市場還有“三低”的特點(diǎn)：

  一是機(jī)構(gòu)專業(yè)化住房租賃占比較低，絕大部分為業(yè)主自行出租或者“二房東”代為出租，“個(gè)人對個(gè)人”是主流。機(jī)構(gòu)化租賃僅占市場化租賃住房的4%左右，遠(yuǎn)低于北京（10.3%）、上海（7.6%）和杭州（9.2%）等國內(nèi)城市。

  二是住房租賃登記備案率較低，截至今年10月底，全市住房類房屋租賃登記備案僅50萬余份，面積0.68億平方米，約占全市市場化租賃住房套數(shù)的7.5%。

  三是大部分居民租金負(fù)擔(dān)壓力不大。全市商品房租金約為80元/平方米，城中村租金基本穩(wěn)定在40元/平方米以內(nèi)。據(jù)調(diào)查，全市租金收入比在30%以內(nèi)的承租人占比為87.2%，按租金收入比警戒線30%的國際慣例，我市大部分居民租金負(fù)擔(dān)壓力不大。大量低租金城中村住房為廣大中低收入家庭和新就業(yè)家庭提供了低價(jià)便利的居住空間。

  城中村專業(yè)化租賃對低收入人群形成擠出效應(yīng)

  我市住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但近年來也暴露出租金上漲態(tài)勢明顯、市場行為不夠規(guī)范、企業(yè)進(jìn)村改造無序等新問題。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市房租自去年9月以來連續(xù)14個(gè)月同比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中今年1至10月商品房同比上漲7.9%，城中村住房同比上漲6.8%。房租上漲的原因是多方面的，有人口結(jié)構(gòu)變化帶來的消費(fèi)升級，有違法建筑處理和城市更新帶來的租賃房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也有房價(jià)和租金的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

  報(bào)告指出，要關(guān)注城中村專業(yè)化租賃對低收入群體形成的擠出效應(yīng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前住房租賃企業(yè)“進(jìn)村”數(shù)量約200個(gè)，改造住房（含洽談）約10萬套，占城中村租賃房的2%；已改造出租約1萬套。企業(yè)開展城中村專業(yè)化租賃時(shí)，通過統(tǒng)一改造立面、建設(shè)樓棟連廊、設(shè)置共享空間、增加家私家電配置等改造和提供更多增值服務(wù)，吸引了白領(lǐng)等較高收入群體入住。但是，此舉在改善城中村居住環(huán)境的同時(shí)，也使得原本價(jià)格較低的城中村住房租金較原來普遍提高50%至100%，還帶動(dòng)周邊未改造樓棟租金上漲約10%。部分分散式長租公寓機(jī)構(gòu)為加速擴(kuò)張而爭搶房源，帶來房租的非理性上漲。

  報(bào)告提醒，房租的上漲，擠占了對價(jià)格較為敏感的低收入者的居住空間，特別是部分企業(yè)在進(jìn)村改造中聯(lián)合原村民、股份公司強(qiáng)行騰退現(xiàn)有租戶，又未采取有效的安置措施，帶來較大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

  到2022年新增租賃住房不少于30萬套

  報(bào)告指出，住房租賃市場不僅關(guān)系基本民生，而且關(guān)系到我市營商環(huán)境、社會(huì)綜合治理等方方面面。下一步我市將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設(shè)籌集住房總量的50%以上。

  我市還將加強(qiáng)對城中村規(guī)模化改造的指導(dǎo)，合理設(shè)置租賃企業(yè)準(zhǔn)入門檻，通過規(guī)劃統(tǒng)籌、價(jià)格指導(dǎo)等手段有序推進(jìn)城中村改造。對城中村綜合整治給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼，降低企業(yè)改造和運(yùn)營成本，引導(dǎo)租賃企業(yè)按照租戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)和支付能力，供應(yīng)適宜的租賃住房。

  報(bào)告提出，我市將編制全市統(tǒng)一、科學(xué)、合理的租金指導(dǎo)價(jià)格并定期向社會(huì)發(fā)布，引導(dǎo)骨干企業(yè)出租房的租金不高于所在區(qū)域的租金指導(dǎo)價(jià)格。