《標(biāo)定地價規(guī)程》中有關(guān)“標(biāo)定地價的評估”

8、標(biāo)定地價的評估與確定

8.1.地價內(nèi)涵

8.1.1.估價期日為每年 1 月 1 日；

8.1.2.權(quán)利特征宜為相對完整的土地權(quán)利價格，不考慮抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利的限制；

8.1.3.價格類型應(yīng)反映標(biāo)準(zhǔn)宗地的使用權(quán)類型現(xiàn)狀。其中，出讓土地的標(biāo)定地價應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格，劃撥土地的標(biāo)定地價應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)價格，租賃土地的標(biāo)定地價應(yīng)為以年租金形式表現(xiàn)的土地使用權(quán)價格；

8.1.4.建設(shè)用地的土地用途、容積率、開發(fā)程度等指標(biāo)取值，原則上依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地合法的現(xiàn)狀條件設(shè)定，其中紅線內(nèi)開發(fā)程度的設(shè)定，原則上僅包括場地是否平整；農(nóng)用地的用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等，可依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地合法的現(xiàn)狀情況設(shè)定。

8.1.5.出讓土地的使用年期按各用途的法定最高年期或政策規(guī)定的年期設(shè)定，劃撥土地一般宜按使用年期無限制設(shè)定；

8.1.6.市場特征為平穩(wěn)正常情況、公開競爭市場條件（對劃撥土地等法律政策有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定）；

8.1.7.建設(shè)用地的建筑容積率高于 1.0 時，評估價格表現(xiàn)形式宜包括樓面地價和地面地價。

8.2.評估原則

除GB/T18508-2014、GB/T 28406-2012規(guī)定的土地估價基本技術(shù)原則外，標(biāo)定地價評估還需考慮以下原則：

a）公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)；

b）價值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價格產(chǎn)生影響的主要因素；

c）審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及存在的各種風(fēng)險。