來源：證券時報

 房價與地價之間的微妙關系一直是市場熱議的焦點。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。相比于前幾年土地市場的火爆，今年以來全國多數(shù)地區(qū)的土地市場整體降溫，但也呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。

  土地流拍大增

  今年以來，流拍在全國土地市場上越來越多地出現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，今年前7個月全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。

  8月10日，太原土拍市場8宗地塊全部流拍。其中，僅有的兩家拿地公司出價不達拍賣底價。事實上，這8宗地曾被寄予厚望，此前有業(yè)內(nèi)人士預估，這場拍賣會有望誕生今年太原的最高樓面地價和土地單價。其實，土地市場的降溫在各地均有表現(xiàn)，在杭州、蘇州、寧波、嘉興等地均有地塊流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更為審慎�！霸谀壳暗恼�策環(huán)境下，公司在拿地方面是寧缺毋濫，如果投資回報率不高，我們寧愿選擇放棄�！鄙钲谝患掖笮头科蟮南嚓P負責人向記者表示。

  機構數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%。此外，土地成交的溢價率也處在下行通道。機構數(shù)據(jù)顯示，7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度近兩成，溢價率較去年同期下降22%。

  房企拿地趨于保守

  在臨近深圳的東莞，8月進入了土拍高峰，最吸引市場的還是8月13日和14日出讓的清溪地塊。8月13日是由華潤以總價10.7億元、樓面價約每平方米13396元拿下編號為2018WG016號的地塊，這一價格已經(jīng)刷新了近3年來清溪的最高樓面價。但是這一紀錄僅僅保持了1天，8月14日由金茂以5.56億元、樓面價約每平方米14003元拿下編號為2018WG017的地塊，再次刷新紀錄。不過，東莞8月的土拍盛宴中也有多塊土地沒有觸發(fā)競自持機制，地價、競拍主體均不及往年的熱度。

  而在惠州土地市場，更上演了一場“烏龍劇”。8月22日，位于惠州大亞灣西區(qū)荷茶地段一宗約6000平方米的地塊拍出7.9億元的天價，溢價率高達2022%，這也是惠州土拍史上最高溢價率，而且地塊樓面價高達每平方米33316元，相比于目前惠州一手住宅10000多元的成交均價，讓人直呼不可思議。公開信息顯示，由于惠州市金泓投資有限公司相關工作人員在報價過程中操作失誤，致使報價出現(xiàn)極大偏差，這也意味著該宗地競價出現(xiàn)異常確實系土地競拍方的操作失誤造成。

  其實，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到市場正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。如今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項。

  近日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公布3宗居住用地的出讓信息，分別位于龍華、光明以及大鵬新區(qū)，3宗宅地掛牌起始總價14.25億元，將于9月26日交易。其中，龍華A914-0305宗地建設普通商品房，競配建公共租賃住房。商品房銷售時不得強制搭售其他服務、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。而光明A511-0037宗地和大鵬G15401-1507宗地建設70年自持租賃住房，光明宗地競配建人才住房，大鵬宗地競配建公共租賃住房，建成后限70年自持。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在嚴厲調(diào)控的背景下，地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。目前，部分流拍土地其實有著特殊原因，即拿地的性價比并不高，比如說總價較高或者說需要配建項目等，所以房企的積極性是不變的，但是會變得比較“挑剔”，哪怕是房企今年前7月的銷售業(yè)績不錯，但到賬的資金或者說部分銷售款真正回到房企銀行賬戶的周期其實被拉長，所以拿地會相對保守。