半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計(jì)852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

龍頭房企中報(bào)為何如此“好看”？ 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時(shí)，2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在2018年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)房企半年報(bào)有一定影響。 “房企利潤上升還和周轉(zhuǎn)率加快有關(guān)。受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對(duì)資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”

135家房企凈利852億元

從上半年業(yè)績來看，不同梯隊(duì)房企凈利增長速度不同。

《證券日?qǐng)?bào)》根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達(dá)852億元，平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元，2017年同期則為4.57億元。

具體來看，歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業(yè)有18家，占比為13%；凈利潤1億元-10億元之間的企業(yè)為65家，占比約為48%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分企業(yè)利潤明顯上漲，除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲，這是房企收獲最豐厚的半年報(bào)，多家房企凈利潤出現(xiàn)高達(dá)200%的上漲。

值得關(guān)注的是，多數(shù)房企今年都在強(qiáng)化現(xiàn)金流收入，提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售節(jié)奏。不過，高周轉(zhuǎn)雖然是房企的必由之路，也是加速規(guī)模擴(kuò)張的手段，但前提是施工的安全性和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，業(yè)內(nèi)盛行的“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式（即“3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月內(nèi)開盤、9個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金回籠” ），需要企業(yè)有很強(qiáng)的產(chǎn)品營造能力和“質(zhì)量與速度”的平衡能力。

正如新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷所示，高周轉(zhuǎn)模式本身并無對(duì)錯(cuò)，但是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時(shí)也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。比如節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制必須科學(xué)合理并具有可執(zhí)行性，現(xiàn)場(chǎng)管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求。

中銀證券報(bào)告顯示，在嚴(yán)調(diào)控背景下，政策邊際放松預(yù)期較弱，高位運(yùn)行難以持續(xù)，快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢(shì)顯著。

資金鏈承壓

事實(shí)上，由于過去擴(kuò)張速度太快、負(fù)債過高，去年下半年以來，負(fù)債較高的房企都在用各種手段降低負(fù)債率。

目前來看，2015年-2016年，地王頻現(xiàn)奠定了中長期毛利率的下行趨勢(shì)，行業(yè)整合將加劇。尤其在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)天花板來臨之際，過度依賴住宅銷售獲得收益的房企，動(dòng)輒資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，相當(dāng)于背著“炸藥包”前行。鑒于此，不少房企都在加碼持有型物業(yè)運(yùn)營收益，以期獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和增加新的盈利增長點(diǎn)，以此緩沖風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，調(diào)控政策不斷加碼，在一、二線熱點(diǎn)城市限價(jià)政策高壓下，房企難以定下預(yù)期高價(jià)，撐不住的企業(yè)率先“降低預(yù)期定價(jià)”賣貨，有些房企則仍在延緩項(xiàng)目上市時(shí)間。在融資方面，多種融資渠道緊縮，房企融資壓力很大。

有分析師認(rèn)為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對(duì)銷量下滑的緩沖能力較強(qiáng)。在本輪地產(chǎn)周期中，多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨管理能力較強(qiáng)，銷售和進(jìn)貨時(shí)機(jī)把握較好，財(cái)務(wù)盤面較為好看，信用評(píng)級(jí)較高，因此融資渠道暢通。

黃守宏表示，龍頭房企預(yù)收款鎖定率高，且具備較強(qiáng)的現(xiàn)金管理能力及回款能力、較強(qiáng)的融資能力；從負(fù)債率看，雖然龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率較高，但剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于其他分組。

但中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，在項(xiàng)目去化率較低的情況下，若融資渠道受到阻礙，未來可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。

更多房企布局長租公寓 被質(zhì)疑推漲房租

因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風(fēng)口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)。

不過萬科總裁祝九勝在中報(bào)業(yè)績說明會(huì)上表示，這可能有一點(diǎn)誤會(huì)，“近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)占比非常低，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滲透度有限”。

半年報(bào)中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)。

2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個(gè)城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超2萬間，開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為90.1%。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開住房租賃業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，隨著萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企入局租賃市場(chǎng)，近兩年住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入猛增階段。

“未來，房企持有租賃項(xiàng)目進(jìn)行出租的收益會(huì)上升，進(jìn)而改變房企的經(jīng)營方式�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務(wù)方面還會(huì)不斷創(chuàng)新，尤其會(huì)在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

三四線城市拿地不手軟 助漲當(dāng)?shù)胤績r(jià)

伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標(biāo)，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

半年報(bào)顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強(qiáng)三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲(chǔ)備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進(jìn)入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

綠地控股的項(xiàng)目拓展重點(diǎn)則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項(xiàng)目，上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目60個(gè)。

安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

“這一操作背后的邏輯是抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)規(guī)�；瘮U(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，地域擴(kuò)張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實(shí)引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價(jià)�！睆埐ㄕf。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房價(jià)漲幅明顯。7月份，35個(gè)三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴(kuò)大；同比看，三線城市新房和二手房價(jià)格漲幅都超過了5%。

不過對(duì)于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報(bào)業(yè)績會(huì)上說，“如果房企布局了四五線城市，市場(chǎng)冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

多數(shù)房企對(duì)樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

今年以來，官方多次明確強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控不動(dòng)搖。8月份，全國超過45個(gè)城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。

在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會(huì)怎么走？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)抱以樂觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)依然向好，國內(nèi)城市化進(jìn)程推進(jìn)與居住需求升級(jí)將繼續(xù)拉動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

同時(shí)，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認(rèn)知。

“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊�！闭憬瓘V廈半年報(bào)中指出，房企進(jìn)入存量需求的博弈階段，同時(shí)，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評(píng)級(jí)公司集中，龍頭房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

銀行業(yè)上市公司的半年報(bào)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。

談及原因，張波認(rèn)為有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對(duì)房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

面對(duì)新形勢(shì)，部分龍頭房企已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中提出，將持續(xù)做大做強(qiáng)的同時(shí)，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇，布局社區(qū)消費(fèi)與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。