來源：中國經營網

作者：盧志坤、于燕明

 相比往年，2019年春節(jié)，趙先生回鄉(xiāng)除了可以陪父親過節(jié)，他也在縣城開拓了自己的生意。

  他的家鄉(xiāng)在皖南大別山深處的一個縣城，地處皖鄂贛三省交界。

  從20歲開始，趙先生就離開家鄉(xiāng)在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市創(chuàng)辦了房地產經紀公司，從事新房銷售代理業(yè)務。

  這個縣城是一個國家級貧困縣，為了實現該縣脫貧，所屬地市擬定了不少機關事業(yè)單位、國營企業(yè)、學校醫(yī)院、銀行商會逐一和該縣貧困鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村落結對幫扶。

  但這樣一個中部省區(qū)的貧困縣，縣城核心區(qū)的新房價格，從5000元/平方米左右，漲至7000元/平方米以上，卻只用了兩年時間。

  受益于房價上漲，省會城市一家房地產開發(fā)企業(yè)得以進入當地市場。距離縣城核心區(qū)往北10公里的鎮(zhèn)區(qū)，這家省會城市地產商拿地開發(fā)了一個商品房項目。這個鎮(zhèn)區(qū)與縣城核心區(qū)之間，則是縣城里提供了最多工作崗位的工業(yè)園區(qū)。

  趙先生在省會城市拓展的客戶關系，讓他有機會獨家代理了這個商品房項目。預計一直到2019年上半年項目開盤預售，他招募的經紀人都有了一份新的工作——留在縣城賣房。于他而言，2019年將多了些回家的機會。

  “主要業(yè)務和項目還會繼續(xù)在省內城市，但會有意識地擴大一些縣城樓盤的銷售代理�！壁w先生告訴《中國經營報》記者，“以前縣城樓盤銷售很慢，現在房價穩(wěn)步上漲，庫存去化比較快，銷售代理的利潤也比較穩(wěn)定�！�

  高達數億元的地價

  皖南大別山深處的縣城里，難得出現一次大新聞。而在過去一年里，縣城的土地市場卻連續(xù)搞出了兩次“大動靜”，無不轟動。

  2018年8月份，該縣東北新城一宗商住用地出讓成交，地塊面積3.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.16萬平方米，成交價格接近3億元，平均樓面地價接近3600元/平方米。

  2019年初，該縣東北新城又一宗商住用地出讓成交，地塊面積8.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積逾18萬平方米，成交價格約5億元，平均樓面地價超過了2700元/平方米。

  不過，這宗地塊出讓時設置了限制性條件，地塊當中約15%的計容建筑面積將建成商業(yè)部分，且要求開發(fā)企業(yè)對商業(yè)部分的自持比例不低于75%。因此，如果僅按照可售商住面積分攤地價，成交樓面地價約為3200元/平方米。

  這是當地政府有意開發(fā)建設商業(yè)廣場，對于這樣一個縣城而言，購物中心與商場總是十分稀缺，且又十分必要。據記者了解，拿地的開發(fā)企業(yè)已經計劃將這宗地塊開發(fā)建設成“未來中心廣場”綜合性項目。

  該縣東北新城出讓的兩宗地塊，合計成交地價接近8億元。根據該縣政府官方發(fā)布的統(tǒng)計信息，2018年全縣一般公共預算收入為12.56億元，其中地方財政收入7.46億元，地方財政稅收收入4.55億元。

  這意味著東北新城兩宗地塊土地出讓金，相當于2018年該縣一般公共預算收入的2/3，也超過了該縣全年的地方財政收入；后一宗東北新城地塊近5億元土地出讓金，則超過了該縣2018年地方財政收入的稅收收入。

  2018年該縣一般公共預算支出為51.9億元，與當期該縣的一般公共預算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出讓金（政府性基金預算收入）則成為當地政府預算外收入的重要來源與補充。

  幾億元土地出讓價格，這在之前該縣土地市場的成交記錄上，無跡可尋。幾年前，該縣對東北新城的劃區(qū)開發(fā)，使得該區(qū)域的土地與新房價格水漲船高，財政上對土地出讓的依賴度提升。

  東北新城毗鄰縣城最好的高中學校，同時規(guī)劃興建了政務服務中心、體育中心與縣委黨校等之后，新城名都、御園小區(qū)、龍溪山莊、新城華府等多個商品房項目相繼開發(fā)建設。

  過去兩年間，東北新城的新房價格也從5000元/平方米左右，穩(wěn)步上漲到7000元/平方米，部分樓盤報價甚至接近8000元/平方米。

  “東北新城的房價，比某知名全國性品牌房企在所屬地市的商品房項目價格還高，該房企市區(qū)項目報價也只有6000元/平方米左右�！币晃辉诳h城政府部門任職的人士告訴記者，他們的印象里，全國性品牌開發(fā)商，代表著區(qū)域的高房價水平。

  但是，目前主導這個縣城房地產開發(fā)的地產商，仍然是本地企業(yè)，而省會城市等省內開發(fā)企業(yè)也已經嗅到了機會，開始陸續(xù)進入當地市場。

  2018年8月份以近3億元代價獲取東北新城一宗地塊的開發(fā)企業(yè)，是一家名為“趙記永芳房地產開發(fā)有限公司”的地產商。這家由自然人股東出資的民營地產公司，它的實際控制人在縣城深耕已久，早年從事商貿物流業(yè)務，進而拓展至房地產開發(fā)與銷售業(yè)務。

  而在2019年初以近5億元代價獲取東北新城另一宗地塊的開發(fā)企業(yè)，則是“海藍藍置業(yè)有限公司”，同樣是一家本地民營地產商。而當時與其一同競買該宗地塊的開發(fā)企業(yè)，包括上述全國性房企等4家地產商。

  盡管土地成交價格巨大，但無從得知這些本地開發(fā)商如何籌集資金支付巨額土地款，也無從知曉其與該縣國土部門簽訂的土地出讓協(xié)議的具體條款與約定條件。

  由于市場透明度較低，這個縣城的房地產市場隱藏著諸多不規(guī)范情形，比如違規(guī)收取預訂金。

  當地一位市場人士告訴記者，位于東北新城的一個商品房項目，彼時開發(fā)企業(yè)剛拍下土地，即向意向購房者提前收取10萬元預訂金，即便開發(fā)項目并不滿足預售條件。

  另有一位當地購房者告訴記者，縣城一個價格稍低的商品房項目，爭搶者眾多，于是項目開發(fā)商也向意向購房者收取20萬元預訂金，以此才能參與搖號，而這樣一套商品房的首付款也不過20萬元左右。

  “沒有達到預售條件收取客戶預訂金是違規(guī)的，但縣城許多開發(fā)項目都這么操作。”趙先生向記者介紹，“主要是本地開發(fā)商資金實力比較弱，需要向客戶收取一部分資金啟動開發(fā)項目，但也隱含著風險�！�

  勞動力輸出大縣

  今年春節(jié)假期，趙先生許多時間都在樓盤案場盯守，接待客戶，不少從外地返鄉(xiāng)的居民攜家?guī)Э诘貋淼绞蹣翘幙捶俊?/FONT>