3月份以來，部分二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”行情。一方面，武漢、南京、蘇州等成交量大幅回升，新開盤項目去化率皆有增長；另一方面，重慶、天津、合肥等土拍市場明顯升溫，房企拿地?zé)崆楦邼q，地價重回高位。

  在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，多數(shù)二線城市潛在供應(yīng)總量適中，但貴陽、昆明、西安等部分二線城市潛在供應(yīng)量整體偏高。從潛在供應(yīng)區(qū)域、產(chǎn)品檔次來看，受供地結(jié)構(gòu)性因素影響，貴陽、昆明、西安等潛在供應(yīng)主要集中在重點規(guī)劃片區(qū)，貴安新區(qū)、滇中新區(qū)、西咸新區(qū)這類國家級新區(qū)潛在供應(yīng)量皆不容小覷。并且，待開發(fā)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，低端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量顯著偏高，去化前景難言樂觀。

  2018年，我國商品房銷售面積達(dá)17.2億平方米，同比微增1.3%，商品房銷售金額149973億元，同比增長12.2%，銷售規(guī)模持續(xù)創(chuàng)歷史新高。不過，各能級城市市場格局此消彼長，成交分化之勢愈加顯著。

  據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年二線城市商品住宅累計成交26514萬平方米，同比微降3%，雖然廈門、�？诘仁谐山幌禄�較為明顯，但熱點中西部城市鄭州、蘭州、重慶、西安等市均有較大增長，整體二線城市市場依舊堅挺。丁祖昱認(rèn)為，目前，市場雖邁入下行通道，觀望情緒開始蔓延，但由于二線城市需求堅挺，支付能力相對較強(qiáng)，疊加政策放松預(yù)期，預(yù)計2019年二線城市成交量將小幅上升。

  因一線城市供地長期受限，多數(shù)三四線城市供地則明顯過剩，二線城市逐漸成為房企競逐的焦點所在。自2015年二線城市經(jīng)營性土地成交規(guī)模跌到歷史低谷后，2016年開始觸底反彈，成交量、價均持續(xù)提升。隨著2018年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，房價上漲預(yù)期趨緩，二線城市前期出讓的大量高價地將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)銷售階段，去化壓力將有所浮現(xiàn)。

  2016年乃是市場公認(rèn)的地王年，尤其是二線城市頻出地王，全年共計集中出讓250宗單價、總價地王，占比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市場異�；馃幔�地王幅數(shù)都在30宗左右。如今，地王盤大量入市。不過，受限價政策影響，地價、房價之間的溢價空間顯著收窄，二線城市地王盤普遍面臨一定的去化壓力，顯著波及開發(fā)銷售進(jìn)度。截至2018年底，2016年出讓的地王盤仍有一定數(shù)量尚未開工。

  根據(jù)二線城市待開發(fā)土地測算未來商品住房潛在供應(yīng)量，不難發(fā)現(xiàn)存在兩大風(fēng)險性因素：其一，石家莊、太原等7城土地供應(yīng)明顯過量，潛在供應(yīng)規(guī)模不容小覷，庫存風(fēng)險仍需警惕。其二，廈門、蘇州等7城待開發(fā)土地價格明顯偏高，疊加房價上漲預(yù)期暫告終止，高價盤去化表現(xiàn)著實不容樂觀。如貴安新區(qū)，涉宅用地潛在供應(yīng)量超2000萬平方米，占比多達(dá)63.3%。并且，待開發(fā)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。由于貴陽、昆明和西安低端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量顯著偏高，占比都在95%以上。一旦市場需求難以有效承接，在售項目去化率持續(xù)回落已是大概率事件，開發(fā)銷售周期也將明顯拉長。而廈門中、高端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量明顯偏高，地王盤也不在少數(shù)。部分待開發(fā)項目地價、房價明顯倒掛，已然陷入開盤必虧本的窘境。長期來看，廈門房地產(chǎn)市場難言實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，中、高端產(chǎn)品去化前景著實堪憂。

  不過，丁祖昱認(rèn)為，總體上來看，二線城市仍是市場穩(wěn)定器，更是市場下行周期的避風(fēng)港。長期來看，二線城市市場需求依舊堅挺，潛在供應(yīng)量很大程度上將決定未來成交量。