第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡

 2020年，房地產(chǎn)正遭受疫情帶來的強(qiáng)力沖擊波。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬(wàn)平方米，為近十年來同期最低水平，行業(yè)新開工、投資額均受到影響。為對(duì)沖疫情影響，多地密集出臺(tái)扶持政策。

  3月31日，浙江省嘉興市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)文稱，購(gòu)買新建商品住房的貸款期限最長(zhǎng)為30年，購(gòu)買二手房的貸款期限由原先的20年調(diào)整為最長(zhǎng)30年，房齡加貸款年限不超過50年，且不超過該住房土地使用年限。

  同日，深圳住建局發(fā)文稱，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及人員應(yīng)為業(yè)主或租戶辦理相關(guān)手續(xù)提供必要便利，不得以不正當(dāng)理由阻擾符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員開展正常業(yè)務(wù)活動(dòng)；因疫情原因?qū)е露�手房委托、買賣、租賃合同無法如期履行的，鼓勵(lì)合同各方友好協(xié)商，妥善解決。

  與此同時(shí)，湖南岳陽(yáng)市住建局、發(fā)改委等8部門發(fā)文，從金融支持、稅款和土地出讓款及報(bào)建費(fèi)繳納、預(yù)售許可等方面，支持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。這是繼衡陽(yáng)、湘潭、懷化、益陽(yáng)后，湖南第5個(gè)出臺(tái)穩(wěn)定樓市措施的城市。

  這只是疫情期間地產(chǎn)調(diào)控措施的“冰山一角”。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策高達(dá)307次，包括土地管理、流程調(diào)整、公積金、金融服務(wù)、財(cái)政與減負(fù)等方面。

  供給端政策，主要包括延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調(diào)整商品房預(yù)售條件、調(diào)整土地出讓競(jìng)買保證金比例等，幫助企業(yè)脫困；在需求端，政策更聚焦在加大住房公積金支持力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低人才落戶門檻等方面。

  據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，疫情期間，至少23省市25次出臺(tái)出讓金延期繳納的政策，重點(diǎn)覆蓋杭州、南京、蘇州等多個(gè)重點(diǎn)二線城市；至少27省市出臺(tái)調(diào)整預(yù)售相關(guān)的政策；至少20省市出臺(tái)鼓勵(lì)和支持銷售線上化的政策；至少31省市53次出臺(tái)階段性公積金支持政策。

  同時(shí)，人才政策保持高頻率出臺(tái)次數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度全國(guó)至少15省市17次出臺(tái)人才落戶、人才安居類政策，東部沿海地區(qū)搶人大戰(zhàn)激烈。其中，濟(jì)南、杭州、蘇州等地在人才落戶等方面加大力度，杭州最高800萬(wàn)的人才補(bǔ)貼備受關(guān)注。

  “政策出臺(tái)對(duì)緩解企業(yè)資金壓力、提振企業(yè)投資信心起到積極作用，將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展�！庇嘘P(guān)機(jī)構(gòu)稱。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，調(diào)控措施對(duì)改善市場(chǎng)環(huán)境有積極作用，房企拿地成本相應(yīng)降低，而一些購(gòu)房補(bǔ)貼只能上半年享受，可有效刺激消費(fèi)。

  從二手房表現(xiàn)看，疫情得到控制和調(diào)控措施已對(duì)市場(chǎng)顯現(xiàn)出積極效果。

  據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一季度，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，當(dāng)前成交量為近五年季度成交最低水平。但3月份，市場(chǎng)成交快速恢復(fù)，成交量比前兩月增長(zhǎng)41.8%，目前已恢復(fù)至去年3月水平的63%，呈現(xiàn)明顯“V”形走勢(shì)。

  “每年春節(jié)左右都是重點(diǎn)城市剛需的集中釋放期，部分需求因疫情原因累積到3月份釋放。”貝殼研究院認(rèn)為，不管是調(diào)控政策還是信貸政策都有一定程度的邊際放松，帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期提升。2月份LPR下降，部分城市降低開發(fā)商拿地條件，放寬人才政策，入市積極性提升。

  不過，業(yè)內(nèi)并不認(rèn)為針對(duì)樓市的調(diào)控政策會(huì)大幅度放松，“房住不炒”的主基調(diào)仍在。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控政策的主基調(diào)不變，依然堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”。2月份財(cái)政部要求落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制；3月份人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)表示“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

  從樓市全年走勢(shì)看，有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著疫情緩和，延期釋放的置業(yè)需求將逐漸回歸市場(chǎng)，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)規(guī)模保持近16億平方米，同比下降7%~8.5%； 但三四線市場(chǎng)在疫情中被壓制的返鄉(xiāng)置業(yè)需求難以得到回補(bǔ)，全年市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整壓力較大。

70城出臺(tái)“扶企”舉措 房企高比例復(fù)工 樓市漸回常態(tài)

北京晚報(bào)

對(duì)于房企而言，這次疫情是典型的黑天鵝。

  某TOP100房企相關(guān)負(fù)責(zé)人李柯（化名）表示，春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌，“預(yù)計(jì)一季度銷售額不會(huì)太理想，我們可能僅完成計(jì)劃的40%左右”。

  盡管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對(duì)寬松。李柯曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)挺過2008年金融危機(jī)，他相信，“這并非最難熬的日子，危機(jī)過后可能是轉(zhuǎn)機(jī)�！�

  多個(gè)城市紛紛出臺(tái)樓市“新政”，認(rèn)證了李柯的猜想。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從放寬預(yù)售條件到緩交出讓金，從松綁限購(gòu)到下調(diào)公積金首付比例，僅2月份就有超70個(gè)城市出臺(tái)涉房地產(chǎn)政策。

  困局之下，各地房地產(chǎn)調(diào)控正走向分化：一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策，一邊是廣州、駐馬店、濟(jì)南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停，以及海南的調(diào)控層層加碼。

  這表明“房住不炒”的主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。一個(gè)開放的樓市，必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。

  多城幫扶新政落地

  密集出臺(tái)的“新政”背后，是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房銷售額8203億元，下降35.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。

  在交易量下滑、回款放緩、到期債務(wù)等多重壓力下，李柯所在的房企面臨大考，拿地節(jié)奏、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃都被打亂。

  鑒于此，各地政策的側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺(tái)涉房地產(chǎn)行業(yè)政策，包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件等。

  也不乏一些針對(duì)需求端的調(diào)控政策，如契稅補(bǔ)貼、放寬落戶購(gòu)房限制、放寬限購(gòu)以及降低首套房貸款首付比例等。不過，駐馬店、寶雞、廣州、濟(jì)南、海寧等地關(guān)于降低首付、松綁限購(gòu)的政策均已“下架”。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中，房地產(chǎn)政策寬松的尺度和邊界不會(huì)太大太遠(yuǎn)。“允許各地出臺(tái)扶持房企相關(guān)政策，但不能觸碰‘房住不炒’這個(gè)基本原則�！�

  調(diào)整現(xiàn)房銷售模式

  在疫情沖擊下，海南在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼。除了海南本地人限升級(jí)外，最受關(guān)注的是現(xiàn)售制度。自3月7日起，海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。

  李柯所在的房企在海南也有所布局，“現(xiàn)房銷售對(duì)我們影響不大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目基本售完，但對(duì)一些中小房企打擊會(huì)比較大�！�

  調(diào)整現(xiàn)房銷售模式的城市還有蘇州。在現(xiàn)房銷售層面，海南和蘇州形成了“此消彼長(zhǎng)”的鮮明對(duì)比，前者是嚴(yán)控，后者是松綁。

  3月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，個(gè)別地塊取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售的限制條件。在業(yè)內(nèi)人士看來，“這是蘇州對(duì)2019年現(xiàn)房銷售規(guī)則作出調(diào)整。根據(jù)蘇州2019年相關(guān)規(guī)定，地價(jià)較高的項(xiàng)目，必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售�！�

  事實(shí)上，現(xiàn)房銷售政策對(duì)于房企的購(gòu)地和項(xiàng)目開發(fā)會(huì)形成很大影響。業(yè)內(nèi)人士表示，松綁現(xiàn)房銷售可以緩解房企現(xiàn)金流壓力，支撐房企積極補(bǔ)倉(cāng)，同時(shí)也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合蘇州的松綁現(xiàn)房銷售政策來看，海南新政更多的是為了約束炒地等行為，未來開發(fā)商在海南投資拿地會(huì)更加理性。

  這種偏緊的政策是現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)換來的。海南的發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動(dòng)，可能導(dǎo)致炒房和炒地需求卷土重來，讓來之不易的調(diào)控成果付諸東流。

  在克而瑞分析師楊科偉看來，海南此番升級(jí)調(diào)控是“打預(yù)防針”，既起到警示作用，也避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍，尤其是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“一放就漲”的怪圈。

  土地市場(chǎng)率先回暖

  經(jīng)歷了一波“寬松新政”和復(fù)工復(fù)產(chǎn)潮后，3月開始，北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露，3月中旬時(shí)公司的項(xiàng)目復(fù)工率接近八成，目前達(dá)到了九成。

  在房企銷售幾乎全線下滑的2月，土地市場(chǎng)率先恢復(fù)起來，包括綠城、華潤(rùn)、首開、旭輝、世茂在內(nèi)的12家房企積極拿地。土地市場(chǎng)是樓市風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)階段土地的成功出讓，很大一部分作用在于穩(wěn)預(yù)期。

  “我認(rèn)為這是拿地好時(shí)機(jī)。”某TOP20房企投拓人員告訴記者，雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”，但業(yè)內(nèi)普遍看好后市機(jī)會(huì)。

  在合肥，33家知名房企參拍4宗地塊，平均溢價(jià)率達(dá)30%，總成交金額達(dá)到81億元；在廣州，越秀區(qū)某地塊最終以底價(jià)23.57億元拍出，成交樓面價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，成為目前廣州樓面價(jià)最貴地塊；在蘇州，6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊于3月25日競(jìng)拍，引來86家房企爭(zhēng)搶，共拍出123.69億元，平均溢價(jià)率為11.63%。

  在土地市場(chǎng)成交活躍的同時(shí)，各地樓市也春風(fēng)徐來。記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京熙悅天寰臨時(shí)售樓處于3月28日開放，吸引了眾多關(guān)注。成都某項(xiàng)目360套房源有10000多人參與搖號(hào)，深圳萬(wàn)科星城288套小戶型公寓開盤售罄。

  談及近期樓盤熱銷的原因，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，一些高端住宅消費(fèi)需求正逐漸釋放，表明市場(chǎng)潛在需求較多。另外多地對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，放寬落戶限制、引進(jìn)人才政策等也提振了市場(chǎng)預(yù)期。

  隨著多地樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，整體行情并沒有疫情初期那么悲觀�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)整體成交量已回升至去年六成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。

  如今，疫情的陰霾逐漸散開。從低谷到回暖，李柯已帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)扛過了黑天鵝起舞的過渡期。過去兩個(gè)月，他見證了各地“新政”頻出，也積極投身于企業(yè)自救，“即使在最壞的時(shí)刻，也藏著最好的時(shí)機(jī)�！� 陽(yáng)葉萍

  政策動(dòng)態(tài)

  天津調(diào)整人才引進(jìn)條件

  3月12日，天津?qū)�技術(shù)型人才引進(jìn)落戶條件進(jìn)行了調(diào)整，高等職業(yè)院校畢業(yè)、在本市用人單位就業(yè)滿足要求之一即可作為技能型人才引進(jìn)落戶，比如不超過30周歲；具有高級(jí)職業(yè)資格或在津工作滿一年，不超過35周歲；具有技師職業(yè)資格，不超過40周歲。

  海南限購(gòu)升級(jí)

  3月7日，海南省發(fā)布通知明確提出本地居民購(gòu)買多套住房的限購(gòu)政策，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

  此外，還提出改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

  山東鼓勵(lì)放開落戶限制

  3月3日，山東省提出放開農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶限制。加快推動(dòng)已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，濟(jì)南、青島中心城區(qū)盡快放開落戶限制。全面實(shí)施居住證制度，確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證。

  石家莊下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例

  3月1日，石家莊在疫情防控期間至結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)，市、縣行政審批（住建）部門對(duì)已取得施工許可的項(xiàng)目可調(diào)整預(yù)售許可審批條件，將形象進(jìn)度要求調(diào)整為預(yù)售樓棟完成投資不低于25%。

  同時(shí)，預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管比例由40%下調(diào)至30%；預(yù)售資金監(jiān)管主管部門可依企業(yè)申請(qǐng)，對(duì)執(zhí)行資金監(jiān)管辦法的企業(yè)可批準(zhǔn)其跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金。

  蘇州調(diào)整預(yù)售許可政策

  2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，提出住宅（商�。┑貕K不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可；進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可。